市内一高く駅が目の前にあるマンション「オヴェスト宇都宮ザ・タワー」の501室が売りに出されている。

販売価格2,258万円。専有面積 71.34m2、バルコニー面積 18.53m2の3LDK。建物は平成12年10月に竣工したので、ちょうど9年前になる。23階建の5階部分。管理費 12,400円/月、修繕積立金 4,700円/月、駐車場 15,000円/月。

自分の感想としては、面積は若干小さく感じる。また駅やレールに至近距離なので、煩く思うひとがいるかもしれない。2千万円だと新築も買えるので、物凄くお買い得ということではないが、新幹線から降りて、徒歩2分で自宅に辿り着ける利便性は捨てがたいものだ。

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中国上海の新築マンションは単価 2.3万人民元/m2が一般的な価格か、ほかの友人に今日聞いたら、平均価格が2万元を超えたので、2.3万元は物件の場所によってはふつうとの返事。

多くの新築マンションは自分が買って住むというよりも、将来の値上がりを見込んだ投資用だという。だから、値上がり見込みがあれば、どんなに高くても買い手が付くらしい。

実需以上の投資対象、それが中国住宅バブルの実態かも。

投資してみない、と友人に誘われたが。

夜にまた知人と話した。売り残った物件の一部を今日千元値上げしたが、あっという間に売れた。知人が総会計士、会社の財務最高責任者だが、いまの状況を全く読めないという。

健康建材として、INAX社のエコカラットは大人気。粘土鉱物などの微細な孔を持つ原料を焼成した内装壁材なので、湿気を吸収し結露を軽減したり、ホルムアルデヒドやトルエン等の人体に有害な物質を吸着する。

割れたエコカラットを今日交換しにきた。割れた部分を削り落とし、新しいものにするわけだが、結構割れやすい建材のようだ。汚れやすいということもあり、結局来週にまた続きをやることになった。

つまり、2時間かけて作業したけど、交換作業は終わっていない。しかも、こちらから言いにくいことだが、新たに傷がつけられた!

ひとを困らせる職人さんだな。

下の写真は上から、交換前の状態、作業中の様子、交換後(未完成)のもの。新しい傷は写真の右下角近くに映っている。

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現金で住宅を買うひとが少なく、多くは借金をしている。つまり、住宅ローンを活用して住宅を買っているわけだ。日本もアメリカも事情は同じ。

違うのは、 アメリカの住宅ローンはノンリコースローン(non-recourse debt)、というもの。そのタイプのローンは保証人(連帯保証人)が必要なく、返済不能になれば、あるいは返済する気持ちがなくなれば、別の所に引越して、住宅を明け渡せばOK。住宅ローンの残高はそれ以降支払う必要はなくなる。そういうことで、不動産価格の下落は銀行等の債権者に不良債権が増えることを意味する。金融危機もそれによって引き起こされた面があった。

分かりやすくいうと、住宅ローンの残高が3000万円で、住宅の価値が2000万円しかならない場合には、住んでいる住宅を銀行に明け渡して、もっと安い隣の2000万円住宅を買えばいいわけだ。アメリカでは現金で住宅を買っては良くない理由はそこにある。住宅ローンを利用したほうがリスク回避になるから。

一方、日本では、住宅ローンを借りるのに連帯保証人が必要。購入した住宅が崩壊しようが、価値が下落しようが、銀行と約束したローンの全額を返さないといけない。借りた人が返済できなくなれば、連帯保証人が代わりに返済しないといけない。

アメリカと日本、その違いが徹底的だ。アメリカでは住宅価格が緩やかに上昇する傾向にある。少なくとも長期間に渡る住宅価格の下落は、住宅ローンを主業務とする銀行の破綻をもたらす。また、欠陥住宅は制度上存在することが少ない。なぜなら、発覚すると、住民がいなくなり、欠陥住宅が銀行の不良債権になってしまうので、銀行は住宅ローンを審査する際、住宅の品質を一生懸命調べるからだ。

日本もぜひアメリカ流の住宅ローンを取り入れてほしい。とくに、いまのような不景気の時代では。

基準地価とは、その年7月1日時点の土地の正常価格のこと。正式には都道府県基準地標準価格と言う。

各都道府県による今年7月1日時点の土地価格の基準地価調査は、昨日公表された。

市内の住宅地価格を、いくつかリストアップしておく。

 宿郷5-9-12 119,000円/平方 下落率 2.5% ← 市内の最も地価の高い住宅地
 昭和2-5-24 116,000 3.3%
 今泉4-7-7 111,000 3.5%
 戸祭元町5-3 108,000 3.6%
 元今泉5-7-14 108,000 3.6%

要するに、住宅地は17年間連続下落している。下落幅は、昨年までの縮小傾向から一転、6年ぶりに拡大し、金融危機の影響をもろに受けた結果だ。

売り出されているかどうかは別にして、市内の一等地でも、2500万円もあれば、立派な一戸建て用200m2土地が手に入るわけだ。中国のバブル住宅に比べて確かに安いが、買い手が少ないのが現状。

日本の法律では、土地すべてを建築物に使うことはできない。この地域では、建蔽率は60%となっていて、200m2の土地に、建築物に利用可能な建築面積は最大120m2となる。さらに、容積率は200%となっているので、4階建住宅にして、延床面積が最大400m2までができる。まあ、そんな広さはふつう必要ないので、2階建にして、延床面積 200m2にすれば十分だろう。

土地の広さに関しては、住宅金融支援機構の調べによると、注文住宅では、全国平均は272m2、首都圏は211m2、建売住宅では、全国平均は166m2、首都圏は142m2となっている。

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ニュースによると、東京の新宿御苑近くに、1963年建てたマンションを建て替えて売りに出されたら即日完売になった模様。13階建、地下2階(駐車場)。専有面積66.6m2 ~125m2。価格8千3百万~2億7千万円。日本にはまだまだお金持ちは沢山いるとのこと。

2億7千万の物件の間取図(専有面積125.2m2)は以下の通り。1LDK + DEN(書斎)、トイレ2つ。子供の独立した夫婦二人にぴったり。バルコニーは狭いが、地価のことを考えるとやむを得ないかも。

年収の5倍までで考えると、年収5千万以上の家庭でないと住めないなぁ。庶民には無縁の世界かな。

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3ヶ月点検の案内が来た。不具合箇所を記録簿に書き、渡しておけば、後日修繕しに来るらしい。

不具合はないわけではないが、それほどの問題は見つかっていない。

ドア取手のメッキ剥がれ。コスト削減のせいか、メッキって巻いてあるようなつくりのようだ。一部剥がれると、指が怪我するかもしれないし、見た目が悪い。絶対に交換してもらいたい。

フローリングの傷。床材がとても柔らかく、家具を動かしたり、工作をやると、すぐに傷つく。騒音防止か、コスト削減のために選んだ床材かな。自分でつけた傷なので、有料交換になりそう。

エコカラットの割れ。角の部分で小さいが、ダメ元で書いておいた。修繕してくれると嬉しい。

建物の1階に共用トランクルームがある。本来の目的は車のタイヤを入れるためだが、うちは不用品の収納に使っている。

1立方のスペース。スチール製棚が真ん中にある。1階なので、湿気は気になるところだが、この前の梅雨では、とくに心配することは起きなかった。デジタル温湿度計を中に入れておき、期間中の最大湿度をきちんと測ってみたい。

欲をいえば、同じスペースがもうひとつ欲しいところ。使わない家から借りる手はあるが、仲良くなることが条件だね。

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