現金で住宅を買うひとが少なく、多くは借金をしている。つまり、住宅ローンを活用して住宅を買っているわけだ。日本もアメリカも事情は同じ。

違うのは、 アメリカの住宅ローンはノンリコースローン(non-recourse debt)、というもの。そのタイプのローンは保証人(連帯保証人)が必要なく、返済不能になれば、あるいは返済する気持ちがなくなれば、別の所に引越して、住宅を明け渡せばOK。住宅ローンの残高はそれ以降支払う必要はなくなる。そういうことで、不動産価格の下落は銀行等の債権者に不良債権が増えることを意味する。金融危機もそれによって引き起こされた面があった。

分かりやすくいうと、住宅ローンの残高が3000万円で、住宅の価値が2000万円しかならない場合には、住んでいる住宅を銀行に明け渡して、もっと安い隣の2000万円住宅を買えばいいわけだ。アメリカでは現金で住宅を買っては良くない理由はそこにある。住宅ローンを利用したほうがリスク回避になるから。

一方、日本では、住宅ローンを借りるのに連帯保証人が必要。購入した住宅が崩壊しようが、価値が下落しようが、銀行と約束したローンの全額を返さないといけない。借りた人が返済できなくなれば、連帯保証人が代わりに返済しないといけない。

アメリカと日本、その違いが徹底的だ。アメリカでは住宅価格が緩やかに上昇する傾向にある。少なくとも長期間に渡る住宅価格の下落は、住宅ローンを主業務とする銀行の破綻をもたらす。また、欠陥住宅は制度上存在することが少ない。なぜなら、発覚すると、住民がいなくなり、欠陥住宅が銀行の不良債権になってしまうので、銀行は住宅ローンを審査する際、住宅の品質を一生懸命調べるからだ。

日本もぜひアメリカ流の住宅ローンを取り入れてほしい。とくに、いまのような不景気の時代では。

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